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計算建商的銷售成本怎麼算呢?
像是你去市場麵包
老闆的奶油、麵粉、沙糖、電力人力物力等等
加上他要賺的利潤就是售價了
而預售屋的成本，也是一樣的道理
如果知道建商每坪土地取得的成本
以及建造成本、銷售成本等等
就可以分析出，建商合理的開價底價喔!
千萬不要一進去要買要殺價
開超低的芭樂價
建商就覺得你來亂的
也不要殺太少
和自己的荷包過不去
買房子殺價這一關絕對是"時薪"最高的事情了
出任何一個價
都要有你的道理
會讓人對你尊敬不少喔!
預售屋每坪成本計算方式：
建商開價 = 預售屋成本〈A〉 × 建商利潤〈B〉
預售屋成本〈A〉 = 〈建商成本〈C〉+ 建造成本〈D〉〉 × 管銷係數〈E〉
建商成本〈C〉 = 土地取得成本〈F〉/ 法定容積率〈G〉 / 售坪比〈H〉
所以
建商開價 = 〈(土地取得成本〈F〉/ 法定容積率〈G〉 / 售坪比〈H〉) + 建造成本〈D〉〉
× 管銷係數〈E〉× 建商利潤〈B〉
你只要有BDEFGH就可以算出來了
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名詞解釋：
A、預售屋成本：建商還未加入自己利潤前，他的總成本乘上代銷的利潤
B、建商利潤：建商在建案中所要賺取的利潤。
C、建商成本：建商的土地成本除以容積率再除以售坪比，即建商在興建之前每坪需要花的費用
D、建造成本：建商在興建建案中，所需要建造的費用。
E、管銷係數：建商委託代銷銷售時，給予代銷的總費用，通常為15~20%。
F、土地取得成本：建商購買土地、整合土地，所需的平均成本。
G、法定容積率：只建築物總興建坪數與土地面積的比例，即建坪與地坪的比例。
H、售坪比：用來評估土地價值，通常為1.6~1.7左右。
舉例說明：
以竹南頭份的第一豪宅“上品硯”為例子：
根據代銷說法與實價登錄網站查詢約25~40萬
故推估土地取得成本〈F〉為25萬元
- 法定容積率〈G〉：478%〈有獎勵容積〉
- 售坪比〈H〉：1.65〈一般來說約1.6~1.7〉
- 由於是豪宅建案，推估每坪建造費約10萬元
- 〈已將建材、公設、廚具、衛浴等含入〉
根據以上的資料，讓我們來推估此建案的成本
- 建商成本〈C〉 = 土地取得成本〈25萬〉/ 法定容積率〈478%〉 / 售坪比〈1.65〉 = 約每坪3.17萬
- 預售屋成本〈A〉 = 〈建商成本〈3.17萬〉+ 建造成本〈10萬〉〉 × 管銷係數〈1.15〉 = 約每坪約15.14萬
由以上資料與計算，我們可以推估建商在蓋第一豪宅“上品硯”
他所花的成本每坪大約15萬左右
這個數字還不包括建商他所想要賺的利潤
所以如果這個建案當初的潛銷價落在18~19萬的話
其實建商的利潤大約在20~30%
總結：
不管今天您要購買預售屋、新成屋、中古屋
都要謹慎的評估，可利用實價登錄或是多看多比較幾間房子
這樣才可以達到買的便宜、住的安心的房子
以下文章改編自林小銘的札記
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