預售屋買房因為幾乎是人生購買金額大
有時可看到的東西又很少
單憑幾張平面圖或3D圖就要做幾百甚至於幾千萬的交易
前幾年在房地產景氣大好時，常常還沒到成屋
甚至潛銷時就賣光的預售案件真的是很常見
像是新竹區的椰林建案
光是排潛銷就要排1天以上，你才有購買權利
所以真的想要看到成屋才決定買的，那還真的是會買不到房
這也難怪預售屋在這幾年會這麼夯
以下轉貼整理自591
讓我們一起來看看預售屋實際流程上和新成屋有什麼差異
預售屋流程大解密
一.預售屋接待中心賞屋
一般建商賣預售屋都會蓋預售屋的接待中心
前去預售屋接待中心賞屋，若有喜歡的戶別
可先初步議價，付一小筆訂金(一般是十萬)
請建商保留下來資格，此時代銷或是建商會開立一張紅色預訂單
這就是之前很多投資客所謂的紅單。之前景氣好時
一張紅單一轉手就是賺個好幾十萬
不過後來為了抑制這種炒房歪風，建商也禁止這種紅單轉讓了
二.預售屋議價，繳交「訂、簽、開」頭期款
議價後，若價格滿意確定購買，補足正式訂金
將「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱
一般審閱期約5天~30天。確定契約沒有問題
(一般是制式合約格式，要注意交屋日期與建材配備)
即可正式簽約，簽約時必須繳交簽約金,一般訂金+簽約金為房屋總價8%
後續還有開工款一般為7%。訂金、簽約金、開工款
稱為「訂、簽、開」金，也就是預售屋的頭期款
通常約為房屋總價的15%。
三.繳交工程款
繳交頭期款後，必須於預售屋的施工期間按期繳納工程款
金額約為房屋總價的10%~15%。
一般建商收款方式分為兩種：按工程期繳納
指依照工程進度，分期繳納工程款。
若是工程零付款，代表工程款不用於施工期間繳納
而是等到結構體完成(一般是落鷹架)
領取使用執照或「交屋」時一併繳交
按月繳納：開工之後，無論施工進度如何
皆須按月繳納工程款。簽約前一定要弄清楚建商的規定
四、利用”預售屋客變”變更設計
預售屋施工期間，建商會指定一段期間來進行預售屋的變更設計
可以請建商按照你的需求，變更室內隔局與水電建材等變更
省去日後要改變室內設計的裝修成本，一般而言預售屋客變次數通常以1次為限
例如: 可改變插座、電源開關、電話線、網路線的配置
改變格局或是更換廚具、衛浴設備等
但若要改變污水管線，以不影響下個樓層為原則
但主結構、大樓外觀、公設設施等，都是無法做設計變更的
五、對保
建商領到使用執照後，會請你到銀行對保
由銀行審核你的貸款資格。對保過程
一定要確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節
在對保同時，通常建商會請你簽下「撥款同意書」
也就是過戶時建商就可領取到銀行的撥款而不需經過你的同意
這是要保障建商當房子的所有權過到你名下時，建商就可拿到剩餘貸款
對保之後，銀行會審核房屋的價值、個人信用狀況
決定是否有房屋貸款的資格，及實際的貸款成數
六、完稅
地價稅、房屋稅，在交屋日前由建商負擔
交屋日之後由買方負擔土地增值稅。建商負擔印花稅
買方負擔契稅及相關規費
七、過戶
一般是由建商委託的代書，辦理房地產過戶手續
需於建商領得使用執照後4個月內完成。
八、驗收交屋
買預售屋最後一個步驟就是驗收交屋，驗收後若發現瑕疵
可於驗收單上請建商限期改善，並扣下交屋尾款
交屋保留款須於簽約時設定，一般為房屋總價的1%
待建商修繕完成後，才給付尾款
喜歡我的內容
可以幫我按讚 + 分享
您的支持是我持續創作的動力!!
預售屋注意風險（一）：預售客變退地板衛浴退料不退工虧更大
很多人買預售屋，都有「客變」的經驗，就是在結構體完成後
建商可以提供住戶變更設計的服務，通常建商附贈的部分
包括天花板、牆面，以及衛浴、廚房，都是基本配備
但過去常常有人退掉這些贈品，以為起碼可以退回個十多萬
拿來貼補裝潢剛剛好，不過，細問之下才發現
雖然客變給了買屋客裝潢與設計的彈性
但建設公司通常「退料不退工」
住戶另外找工班重做自己喜歡的設計
除了退回的材料費，還得自付一筆工班的費用
前前後後，等於虧了兩次工錢，超不划算！
預售屋注意風險（二）：
社區公設點交莫輕忽 射後不理投訴無門
近年的預售建案公設佔比，大多佔了三成以上
住戶花大錢買的公設，卻經常忘了點交
或者因為住戶管委會並非專業人士，很容易讓建商呼弄過去
最後游泳池變蓄水池、健身房變蚊子館
甚至建商根本不按圖施工，形成違建，讓住戶自行處理買單
尤其是射後不理的一案建商，之後再也找不到人
大家只能自認倒楣
切記！遇到這類狀況
千萬不能點交，必須請建商限期改善
也可以委請律師寄存證信函給建商，施予壓力，避免一拖好幾年！
預售屋注意風險（三）：保留原始廣告DM 仔細比對莫馬虎
最好保留當初廣告宣傳的 DM、合約書，一樣一樣的核對
包含住家地板使用的磁磚、建材、該附贈的家電設備、衛浴品牌等
點交時，也要注意房屋所有人、身份證字號、地址等是否無誤
若有任何失誤，一定要馬上更正，否則別輕易簽下遷入證明
按照手上有的資料與正名，過程切記要挑三撿四，不厭其煩
這才是保障自己權益最好的方法
預售屋注意風險（四）：
使用執照看仔細 比對契約與謄本
按部就班點交之後，接下來，一定要先確認有無「使用執照」
並檢查執照是否就是自己購買房屋的使用執照！按照法令規範
一定要拿到使用執照的建案，才算法律定義的「成屋」
因此消費者就算看到建物都已經完工，眼見為憑也不能完全算數
必須請銷售人員出示使用執照；最好還要自行調閱土地謄本及建物謄本等相關文件
清楚核對產權登記及房屋面積，買房這等大事
千萬不要太過相信建商
多做一道功，有機會少一分損失！
預售屋注意風險（五）：確認屋況最後把關 交屋尾款別急付
一般來說，購買預售屋時，通常只有設計圖與樣品屋供參考
所以交屋時，一定要注意實際坪數是否正確
建議申請「建物測量成果圖」
注意登記坪數是否於誤差範圍 1％ 以內
最好再向地政事務所調閱土地與建物謄本
以核對產權是否登記無誤
畢竟，預售屋不像成屋，所有的屋況都看得到、摸得著
交屋時，經常會出現屋況與預期有所落差，除非交屋的過程讓你非常滿意
幾乎沒有瑕疵，否則絕對不要輕易買單，如果建商違約情節重大
且不知悔改，可以用存證信函，通知銀行「撤銷付款委託」
而這個自救最佳時機，只有「產權過戶」後
到「貸款核撥」前短短的兩到三天時間，一定要把握
預售屋注意風險（六）：
建商延遲交屋 撥款急煞可討賠償金
萬一建商延遲交屋，根據預售屋買賣契約規定
如果建商延遲三個月交屋，消費者可主張解約
並要求賠償付款金額一成五的違約金！
過去，曾經發生過建商延遲交屋
而透過建商與金融行庫談房貸合作專案，專案時間到期執行
銀行趕著提前撥款，結果變成建商還沒交屋，錢就已經收足
這對購屋人來說真的太可怕了，提醒大家
與銀行對保核貸文件要特別注意，不要輕易在有空白金額的契約簽字
並詳閱文件上核貸金額及核撥授權規定
以免房子沒點交，卻已經白白揹了房貸！
買房總要貸款吧
【房貸】銀行房貸利率+房貸每月還款金額速算表
我是小詹
打造公平公正的房地產資訊站
持續follow 我的文章
希望你有所收穫
喜歡我的內容
可以幫我按讚 + 分享
您的支持是我持續創作的動力!!
歡迎加入LJ House的 line、FB 與我互動
接收最新最快的新竹房地產資訊!
line ID ： @vpu1277s
FB粉絲團 ： https://reurl.cc/aDXoG
留言列表
湖口 (2)